实录：2007首届中国居住区规划与开发高峰论坛

　　社会的和谐稳定，百姓的安居乐业，这是广大人民群众多年来的共同愿望。现在我们国家已经把住宅和房地产业作为现阶段我们国家的重要支柱产业。今年的政府工作报告，总理再次肯定了房地产业对发展经济、改善人民生活住房条件有着重大的作用。所以就必须要促进房地产业持续健康的发展。以住宅为主体的房地产业也必将在全面建设小康社会这样一个新的历史时期内，为落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，建设资源节约型和环境友好型社会，更好地解决人民群众的住房问题作出应有的贡献。

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　　第二，面对现实，力破难解之题。 字串4

　　现在有很多问题没有很好地解决，我们在快速发展的同时，住宅和房地产业也暴露出在转型期很难避免的躁动、粗放、失衡这样一些不成熟的业态。所以我们确实面临着许多亟待解决，也是我们正在解决的一些难题。 字串2

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　　一是大规模的开发和高速度增长与高空置量并存。这么高的速度，这么大的供应量，但同时还是高空置。同样有这样几个标志点，在2000年时，增量空置面积是1亿多。每年空置量基本呈现增长的态势，只有2004年稍微下降一点，但是到2006年，空置量已经达到了1.4亿平方米，其中很大一块是住宅，大约有七八千万平方米。这种空置，实际上就是积压，这里面有一部分是合理库存，因为没有一定的合理空置，也不便于周转，也不便于消费者选择更适合自己的住宅。所以除了合理的库存以外，空置的原因有结构性的滞销，就是不对路，群众需要中小户型的，结果供应大量的大户型，肯定空置。也有区位和质量上的缺陷造成的积压，这个东西根本不好，老百姓不买，肯定要空置。也有观念和政策方面的原因，我们没有能够及时出租和流通，造成了这样一些闲置。所以对于高空置量要做具体分析。

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　　二是住宅的拥有量，人均已经到了26.11平方米，均值在提高，但差距在拉大，统计上的“人均”与实际上的“人不均”反差明显，苦乐不均突出。就是说有的人已经有了第二住宅，甚至于多套住宅，而有的人居住条件仍然十分困难。我觉得对于这些困难住户应该做一些社会调查，现在讲得比较多的是那些漂亮的小区，是人均拥有了多少平方米的住宅。但是到一些老城区里看一看，特别是北京的四合院里，居住条件还是相当困难。北京有一本杂志叫做《北京观察》，是北京市政协办得一本杂志。它在讲历史文化街区保护中间需要保留的，比如说前门大栅栏这样一些地区，居住在保护地区里的居民，住房相当困难。有一户三口之家，三个人住4.5平方米，我们都很难想象。文章里面讲，这个女儿出生之后，这个爸爸晚上就一直在躺椅上过夜，没有床。我觉得这些我们都应该非常关注“人不均”的问题。 字串4

　　三是商品房价格上涨幅度总体趋缓，但多数大城市涨幅仍然偏大，致使房价收入比超出合理范围过大。三季度，国家发改委已经通报了涨幅情况，有些城市还是接近两位数。在社会上反映，现在房价过高，我们买不起。我觉得谈房价不能不谈收入，同样一个房价，香港人过来说你这个很便宜，而我们觉得贵得不得了，因为收入不一样。所以要谈房价收入比的问题，是房价收入比处在不合理的区间，所以买不起房。 字串7

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　　四是房型进行了严格的限制，但购房总量是放开的，对抑制投资、遏制投机的作用不会明显，仍须出台有力的调控措施。对一个城市来讲，新开发的项目，90平方米以下的，必须要达到70%以上。这样一个户型的控制，对改善和调整供应结构是积极的，效果也是明显的。对户型控制的同时并没有对总量进行控制，我认为这种小户型只是商品市场上所谓的包装，就是包装小了，但是总量没有控制，我买两包也行，我买三包也行。所以总量不进行适当的调控，只是限制户型，对抑制投资、遏制投机的作用会有，但不会很明显，所以还要出台相应的政策。

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　　五是市场行为进一步规范，但对市场炒作、哄抬房价、欺诈坑骗等行为，尚缺乏制度性约束和法律规范。说一个非常典型的事，就是炒楼花的问题，《城市房地产管理法》里面没有对炒楼花作出禁止性规定，后来到了国务院《房地产开发条例》里也回避了这个问题。所以前一个时期出现了温州炒房团这样一些炒期房的现象，当时来讲是不违法的，因为法律对这种现象没有作出禁止性规定。后来有一些地区、有一些城市以地方文件和地方法规的形式作出了禁止性规定，后来国务院文件里也对这种预售以后没竣工的作出了不允许的规定。我觉得要上升到法律的层面，应该修改《城市房地产管理法》和国务院的《房地产开发条例》，对这样一些现象做禁止性规定。但仅仅是一个通知，我认为应该上升到制度和法律的高度，进一步规范市场行为。

　　六是购房置业群体的消费理念逐步趋于理性，但仍存在着某些不良倾向。所以在社会上要形成积极的引导健康文明、节约资源的消费模式，恐怕还有一个过程，就是好多购房者还不理性。

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　　七是住宅产业的现代化产业体系正在构建，但基础仍不稳固，特别是基础性制度性创新性工作薄弱，缺乏激励机制和政策推动。到现在还不能够全部提供最终产品，就是全装修的房屋占有的比重比较小，大量的还是初装修，意味着这个产业还没有给社会提供最终产品，是一个半成品，这是不可思议的，一个现代化的产业居然不能提供最终产品，这叫现代化吗？所以这方面我们的差距很大。而且现代化的推进，国家还缺乏激励机制和政策动力。

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　　八是住宅的质量有了较快的提高，但综合品质仍有明显的不足，生命周期和节约资源能源与发达国家还有不小的差距，这是中国住宅的“软肋”。看起来花花绿绿，看起来花花草草种了不少，这不是实质性的，实质性的还是内在品质，特别是综合品质。 字串7

　　这些都是需要我们破解的难题。

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　　第三，着眼宏观，实施有效调控。主要是从国家和地方政府的层面来讲。 字串7

　　（一）中国仍然需要深化住房制度改革，建立符合我国国情的住房体系，完善住房供应政策，健全住房基本制度。

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　　我们国家现行的住房基本制度主要是1998年的国务院第23号文件，这个文件的名称就是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》。住房制度基本上是这个文件搭建起来的政策框架，这个文件在推进住房的商品化、社会化方面起到了里程碑式的作用，从这儿开始，中国停止了实物分配，开始了货币化分配。